Ovrha na nekretnini: Što trebate znati o svojim pravima i tijeku postupka

Ovrha na nekretnini jedna je od ozbiljnijih posljedica nepodmirenog duga jer može završiti prodajom stana, kuće ili druge nekretnine radi naplate vjerovnika. Posebnu zabrinutost pritom izaziva mogućnost gubitka doma, odnosno nekretnine u kojoj živite.

Međutim, ovrha na nekretnini ne može se provesti u svakoj situaciji. Zakon propisuje uvjete i ograničenja, a pri donošenju odluke sud uzima u obzir okolnosti konkretnog slučaja. Tijekom postupka imate i određena prava kojima možete zaštititi svoje interese.

Zato je važno znati kada se nekretnina može naći pod ovrhom, kakva zaštita postoji ako je riječ o vašem jedinom domu te kako izgleda postupak od pokretanja ovrhe do eventualne prodaje nekretnine.
 

Što je ovrha na nekretnini

Ovrha na nekretnini sudski je postupak u kojem se nekretnina prodaje radi naplate duga vjerovnika. Postupak se vodi pred nadležnim sudom, a prijedlog za ovrhu mora se temeljiti na valjanoj ovršnoj ispravi. 

Predmet ovrhe mogu biti različite vrste nekretnina, primjerice:

• Stan
• Kuća
• Građevinsko zemljište
• Poslovni prostor
• Garaža

Može li se provesti ovrha na nekretnini u kojoj živite

Ako je riječ o jedinoj nekretnini u kojoj živite, zakon predviđa posebnu zaštitu, uz određene iznimke. Ovrha se pod određenim uvjetima ipak može provesti, primjerice ako je tražbina osigurana hipotekom na toj nekretnini ili ako ste se pisano suglasili s ovrhom. 

Sud pritom uzima u obzir služi li vam nekretnina za stanovanje i zadovoljavanje osnovnih životnih potreba te imate li drugu nekretninu u kojoj biste mogli stanovati. 

Važna je i visina duga. Ako glavnica ne prelazi 5.300 eura, sud će odbiti prijedlog za ovrhu, osim kada je riječ o naplati zakonskog uzdržavanja ili naknade štete nastale kaznenim djelom. Ni dug veći od 5.300 eura ne znači nužno da će ovrha na nekretnini biti dopuštena. 

Sud procjenjuje i bi li njezina prodaja narušila pravičnu ravnotežu između vaših interesa i interesa vjerovnika da naplati svoje potraživanje.

Koje su nekretnine dodatno zaštićene od ovrhe

Osim pravila koja se odnose na nekretninu u kojoj živite, zakon od ovrhe štiti i određenu imovinu potrebnu za uzdržavanje. 

Tako predmet ovrhe ne mogu biti poljoprivredno zemljište i gospodarske zgrade poljodjelca u opsegu potrebnom za njegovo uzdržavanje te uzdržavanje članova njegove uže obitelji i drugih osoba koje je prema zakonu dužan uzdržavati. 
 

Koja prava imate tijekom postupka

Tijekom ovršnog postupka imate pravo koristiti pravna sredstva predviđena zakonom. Stoga pažljivo pročitajte rješenje o ovrsi i druge dokumente koje primite te posebno obratite pozornost na rokove za poduzimanje pojedinih radnji. 

Ovisno o vrsti postupka, možete:

• Podnijeti žalbu protiv sudskog rješenja o ovrsi
• Podnijeti prigovor protiv rješenja javnog bilježnika
• Zatražiti odgodu ovrhe ako su ispunjeni zakonski uvjeti 

Ako niste sigurni koje pravno sredstvo možete koristiti ili u kojem roku trebate reagirati, potražite stručnu pravnu pomoć.
 

Kako započinje provedba ovrhe na nekretnini

Nakon što sud donese rješenje o ovrsi, slijede upis zabilježbe ovrhe u zemljišnu knjigu i utvrđivanje vrijednosti nekretnine.

Upis zabilježbe ovrhe u zemljišnu knjigu

Najprije se u zemljišnu knjigu upisuje zabilježba ovrhe, čime se evidentira da je na nekretnini pokrenut ovršni postupak.

Utvrđivanje vrijednosti nekretnine

Nakon upisa zabilježbe u zemljišnu knjigu utvrđuje se vrijednost nekretnine. Procjenu obavlja ovlašteni sudski vještak ili procjenitelj, a sud na temelju procjene određuje vrijednost koja će biti osnova za prodaju. Prema utvrđenoj vrijednosti određuje se najniža cijena po kojoj se nekretnina može prodati na e-Dražbi.

Kako se nekretnina prodaje na e-Dražbi

Nekretnina se prodaje putem elektroničke javne dražbe, odnosno e-Dražbe. Prije početka nadmetanja objavljuje se poziv s informacijama o uvjetima prodaje, trajanju dražbe i mogućnosti razgledavanja nekretnine. Od objave poziva do početka prikupljanja ponuda mora proći najmanje 60 dana, a ponude se prikupljaju 10 radnih dana. 

Na prvoj e-Dražbi nekretnina se ne može prodati za manje od četiri petine utvrđene vrijednosti. Ako prva dražba ne uspije, provodi se druga, na kojoj se nekretnina ne može prodati za manje od tri petine utvrđene vrijednosti. 

Ako ni druga dražba ne uspije, sud donosi odluku o obustavi ovrhe. Nakon uspješne dražbe, sud utvrđuje koji je kupac ponudio najveću cijenu i, ako su ispunjeni propisani uvjeti, donosi rješenje o dosudi nekretnine kupcu. 

Što se događa s dugom nakon prodaje

Novac dobiven prodajom nekretnine koristi se za podmirivanje troškova ovršnog postupka, poreza i drugih pristojbi te za namirenje vjerovnika.

Nakon podmirenja svih obveza moguća su dva ishoda. Ako ostane dio novca, taj se iznos vraća vama. Ako prodajna cijena nije dovoljna za podmirenje cijelog duga, preostali dug i dalje postoji, a naplata se može nastaviti na drugoj vašoj imovini. 

Što se događa nakon prodaje nekretnine

Nakon prodaje, nekretninu morate predati kupcu. Ne učinite li to dobrovoljno, kupac može putem suda zatražiti ispražnjenje i predaju nekretnine. Ako zbog prodaje morate iseliti iz nekretnine u kojoj ste stanovali, pod određenim uvjetima možete ostvariti pravo na novčanu naknadu za troškove stambenog zbrinjavanja. 
 

Kada možete ostvariti pravo na naknadu za stambeno zbrinjavanje

Pravo na novčanu naknadu za troškove stambenog zbrinjavanja možete ostvariti ako:

• Ste u prodanoj nekretnini stanovali prije pokretanja ovršnog postupka
• Ste nekretninu dobrovoljno predali kupcu
• Nemate drugu nekretninu kojom možete zadovoljiti osnovne stambene potrebe

Zahtjev trebate podnijeti nadležnom zavodu za socijalni rad u roku od 30 dana od predaje nekretnine kupcu. 

Uz zahtjev je potrebno priložiti:

• Rješenje o ovrsi kojim je određena ovrha na nekretnini
• Dokaz o sklopljenom ugovoru o najmu nekretnine za stambeno zbrinjavanje

Naknada se priznaje od dana predaje nekretnine kupcu, isplaćuje se mjesečno i može se ostvarivati najdulje 18 mjeseci. Visina naknade odgovara ugovorenoj najamnini, ali ne može biti veća od najvišeg iznosa propisanog zakonom. 

Ako ni uz ovu naknadu ne možete zadovoljiti svoje stambene potrebe, možete ostvariti i pravo na socijalnu uslugu privremenog smještaja u kriznim situacijama.

Što možete učiniti ako vam prijeti ovrha na nekretnini

Pravodobna reakcija posebno je važna jer mogućnosti koje su vam na raspolaganju ovise o okolnostima konkretnog slučaja, a za poduzimanje pojedinih pravnih radnji propisani su rokovi. 

Ovisno o svojoj situaciji, možete:

• Podmiriti dug u cijelosti ako ste u mogućnosti
• Obratiti se vjerovniku i pokušati dogovoriti obročnu otplatu, reprogram, odgodu ili drugi način podmirenja duga
• Podnijeti žalbu ili prigovor ako za to postoje zakonski uvjeti
• Zatražiti odgodu ovrhe ako su ispunjene zakonske pretpostavke
• Potražiti stručnu pravnu pomoć ili se informirati o mogućnosti besplatne pravne pomoći
• Razmotriti mogućnost samostalne prodaje nekretnine prije prodaje u ovršnom postupku, ako je to u vašoj situaciji moguće i opravdano